هل يتسبب العمل من المنزل في أزمة عقارية ومصرفية؟

يتم تمويل معظم المباني التجارية من خلال قروض مصرفية

لسنوات عدة، أصبح العمل من المنزل تقليدًا شائعًا في كثير من الأعمال، وخصوصًا بعد اجتياح جائحة كورونا للعالم، واضطرار الملايين للعمل من منازلهم.

لكن الآن، وبعد مرور 4 سنوات على الجائحة، أصبح العمل من المنزل يمثل أزمة اقتصادية في العديد من البلد.

المشكلة بوضوح أن العمل من المنزل ساهم في تقليل عدد المستأجرين للمكاتب وأماكن الشركات.

في البداية، كان أصحاب المنازل ينتظرون انتهاء الوباء، لكن العمال كانوا بطيئين في العودة، مما يعني أن أصحاب العمل انتهى بهم الأمر إلى تقليص حجمهم، وارتفعت معدلات الشواغر بشكل كبير، ثم ارتفعت أسعار الفائدة.

أزمة مصرفية

في الولايات المتحدة وبعض الدول الغربية يتم تمويل معظم المباني التجارية من خلال قروض مدتها خمس أو عشر سنوات، وسيتم إعادة تمويل العديد من هذه القروض قريبا، في وقت أسعار الفائدة فيه مرتفعة بشكل غير مريح.

من المقرر أن يتم تجديد نحو تريليون دولار من القروض العقارية التجارية الأمريكية في غضون العامين المقبلين، وهو المبلغ الذي يمثل خمس إجمالي الديون المستحقة على المباني التجارية.

في الآونة الأخيرة، تم تداول عدد من مباني المكاتب في المدن الكبرى بأقل من نصف أسعارها قبل الوباء، سيؤدي هذا النوع من الخسائر إلى محو أسهم العديد من المالكين، ما يجعل البنوك تخسر خسائر فادحة.

الواقع أن ثلاث مؤسسات تضررت بشدة بالفعل، حيث أبلغ بنك مجتمع نيويورك (nycb) في الولايات المتحدة، وبنك أوزورا، وهو مؤسسة يابانية قامت بجمع قروض العقارات التجارية الأمريكية، وشركة بفاندبريف، وهي شركة ألمانية لها تعاملات في المكاتب، عن أخبار سيئة حول دفاتر القروض الخاصة بها وشهدت أسهمها انخفاضًا حادًا.

ومن ناحية أخرى، أصبحت أزمة العقارات في الصين أكثر حدة، ومع معاناة المحافظ المحلية، قد يحتاج بعض المستثمرين الصينيين، الذين اشتروا أصولا عقارية في جميع أنحاء العالم، إلى جمع الأموال النقدية، ويمكن أن يبدؤوا في التخلص من الأصول الخارجية، مما يؤدي إلى انخفاض قيمة العقارات.

وإذا بدأ المستهلكون في صراع جدي مع ارتفاع أسعار الفائدة على قروض السيارات أو بطاقات الائتمان، فمن المحتمل أن ينتهي الأمر بمزيد من المؤسسات إلى وضع مماثل لوضع بنك نيويورك التجاري.

كارثة مالية

بدأ الخبراء مؤخرًا يشعرون بالقلق من أن الانتقال إلى العمل من المنزل قد يؤدي في نهاية المطاف إلى التسبب في كارثة مالية.

ومع ذلك، يجدر وضع هذه المشاكل في سياقها، بداية تبدو المشاكل التي يواجهها بنك نيويورك فريدة من نوعها بالنسبة للمؤسسة، ورغم أن البنك منكشف على مكاتب نيويورك، فإنه في الواقع خفض قيمة محفظة قروضه على المباني السكنية مستقرة الإيجار في المدينة.

هذه المنازل انخفضت قيمتها بعد أن قيد التشريع في عام 2019 قدرة المالكين على رفع الإيجارات إذا تم إخلاء الشقة، أو إذا أجرى المالك تحسينات رأسمالية، وكان المقرض الآخر المتخصص في هذا النوع من القروض هو بنك سيجنتشر، الذي فشل في العام الماضي.

علاوة على ذلك، هناك حدود لمدى حجم المشاكل التي يمكن أن تشكلها المكاتب، حتى لو كان الضرر الذي يلحق بها جسيما، حيث بلغت القيمة الإجمالية للعقارات الأمريكية (لا تشمل الأراضي الزراعية) 66 تريليون دولار في نهاية عام 2022، وفقا لبيانات من وكالة سافيلز العقارية، معظمها سكني، ربعها فقط تجاري.

وتعد العقارات التجارية أكثر بكثير من مجرد مكاتب، فهي تشمل مساحات البيع بالتجزئة، التي تعاني، ولكن أيضا المستودعات، التي يزداد الطلب عليها كمراكز بيانات ونقاط توزيع، والمباني، وبالتالي فإن قيمة المكاتب ربما تصل إلى 4 تريليونات دولار، أو حوالي 6% من القيمة الإجمالية للعقارات في أمريكا.

وفي الفترة بين عامي 2007 و2009 فقدت العقارات السكنية في أمريكا ثلث قيمتها، ومن شأن صدمة مماثلة اليوم أن تمحو 16 تريليون دولار من إجمالي قيمة العقارات، وحتى لو فقد كل مبنى إداري في أمريكا قيمته بالكامل بطريقة أو بأخرى، فإن الخسائر ستظل مجرد ربع هذا الحجم.

علاوة على ذلك، فإن المقرضين يتمتعون بحماية أفضل ضد الخسائر في العقارات التجارية مقارنة بتلك الموجودة في العقارات السكنية، وفي حين كانت القروض المقدمة للعقارات التجارية تقترب غالبا من 100% من قيمة المبنى، فإنه حتى قروض العقارات التجارية الأكثر طموحا تميل إلى تغطية 75% فقط من قيمة المبنى.

بحسب ما أوردت الإيكونوميست، نصح مكتب مراقب العملة، وهو جهة تنظيمية، بنك نيويورك التجاري بتخفيض قيمة بعض قروضه بشكل أكثر قوة، مما جعلها واضحة عندما أعلن عن أرباحه في 31 يناير، وطلب البنك المركزي الأوروبي من البنوك تخصيص احتياطيات إضافية لتغطية خسائر القروض في العقارات التجارية.